Инвесторы сомневаются, что на архитектурной жемчужине старой Москвы сегодня можно хорошо заработать
Прием заявок на аукцион по продаже комплекса Рижского вокзала в Москве завершился 20 апреля, но к этому сроку не поступило ни одного предложения о покупке. В результате, из-за отсутствия интереса со стороны инвесторов, торги автоматически были признаны несостоявшимися.
В лот, стартовая цена которого составляла 4 миллиарда рублей, а размер задатка — 409 миллионов рублей, входил исторический вокзальный комплекс, построенный в 1901 году: основное здание площадью почти 4000 квадратных метров, двухэтажный нежилой корпус 1929 года постройки площадью более 3700 квадратных метров, а также земельный участок общей площадью 13 693 квадратных метра.
Все выставленные на продажу строения являются объектами культурного наследия (ОКН) регионального значения, что обязывает будущего владельца соблюдать строгие реставрационные требования. Именно охранный статус стал одной из основных причин того, что у Рижского вокзала не нашлось покупателей, считают опрошенные сайтом rzd-partner.ru отраслевые эксперты.
«Любое действие требует бесконечных экспертиз и гор бумажной работы. Снести нельзя, надстроить нельзя, здание остается практически в том виде, в каком оно есть. Вместо него не получится построить высотную башню в пятьдесят или пятьсот этажей, что делает объект совершенно неинтересным для типичного московского инвестора, привыкшего к более простым и предсказуемым схемам заработка», — пояснил один из респондентов.
Статус ОКН сам по себе не токсичен — он просто делает невозможной простую спекулятивную модель, к которой привыкли многие девелоперы: «купить, быстро перестроить, нарезать на мелкие лоты и продать с наваром», добавил основатель YOUKON Константин Конов.
«Приспособление объекта культурного наследия под современные задачи — культурные, выставочные, общественные или коммерческие, это всегда дорого, долго и технически сложно. Во время реставрации почти неизбежно появляются дополнительные расходы, которые невозможно просчитать заранее», — пояснила президент фонда «Наука. Искусство. Технологии» Елена Орлова. Поэтому такие проекты подходят не малому и даже не среднему бизнесу, а исключительно крупным игрокам с опытом работы с историческими объектами и серьезным финансовым запасом прочности.
Еще одна проблема, лежащая в основе провала торгов — длинный горизонт окупаемости лота. Даже при входной цене около 4 миллиардов затраты только на реставрацию, инженерное обновление всех коммуникаций и приспособление здания под новые задачи добавят еще несколько миллиардов сверху. Общий бюджет такого проекта почти всегда оказывается выше цены покупки, часто в полтора-два раза, объяснил Конов.
При этом горизонт окупаемости вокзала, по его оценкам, не 5–7 лет, как в случае с типовым торговым центром или офисным зданием, а скорее 12–15 лет и выше, если проект делать качественно.
Главная ловушка, которая подстерегает решившегося на покупку вокзала инвестора, — это, по мнению Конова, неясные границы контроля над собственностью. Дело в том, что здание продается, а пути, перроны и другая вокзальная инфраструктура остаются в ведении РЖД. Из-за этого объект будет крайне сложным в управлении.
«Рижский вокзал — это не дешевый и не дорогой лот. Это проверка способности собрать архитектуру сделки. Если есть сильный сценарий, партнерство с городом и понятный оператор, объект получит вторую жизнь. Если нет — историческая недвижимость превратится из актива в обязательство», — считает Конов.
По мнению экспертов, здание Рижского вокзала можно адаптировать практически под любую общественную функцию. Там могут располагаться офисы, коворкинги, центры долголетия, оранжереи, спортивные залы, творческие мастерские, кафе и рестораны, магазины, выставочные пространства, образовательные площадки.
А что бы вы хотели видеть в здании Рижского вокзала?
Рижский вокзал Москвы заработал в 1901 году как отправная точка важного грузопассажирского маршрута на запад империи, к балтийскому порту Виндава. После запуска московских диаметров огромный вокзал оказался не нужен миллионам пассажиров, почти одновременно с этим отменили из-за ковида поезда, потом отношения с западными соседями обострились, а РЖД постепенно развернулись на восток. Историю Рижского вокзала в цифрах, фактах и воспоминаниях мы рассказывали здесь.